집값이 5억 원이라고 해서 담보 대출을 3억 5천만 원 받을 수 있는 건 아니에요. 담보 대출 한도는 집값 기준, 소득 기준, 정부가 정한 절대 상한이 동시에 적용되고, 그중 가장 낮은 금액으로 확정되기 때문이에요.
2026년 현재 시중은행 안내 자료와 금융당국 규제 내용을 바탕으로, 한도가 어떤 순서로 계산되는지 정리해 볼게요. 규제는 자주 바뀌니 실제 신청 전에는 은행 앱의 한도 조회로 한 번 더 확인하는 게 안전해요.
한도를 정하는 세 가지 기준
첫 번째는 LTV(담보인정비율)예요. 집값에서 은행이 대출로 인정해 주는 비율을 뜻해요. 두 번째는 DTI와 DSR 같은 소득 기준이고, 세 번째는 집값 구간별 절대 한도예요. 세 값을 각각 계산해서 가장 작은 금액이 내 한도가 돼요.
그래서 집값이 높아도 소득이 낮으면 소득 기준에서 막히고, 소득이 높아도 집값이 비싸면 절대 한도에서 막혀요. 어디에서 막히는지 알면 한도를 늘릴 방법도 보여요.
- LTV: 집값 대비 대출 비율이에요. 시세 5억 원에 LTV 70%면 최대 3억 5천만 원까지 인정돼요.
- DSR: 연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 비율이에요. 1금융권은 40%, 2금융권은 50%가 기준이에요.
- 절대 상한: 수도권·규제지역 주택은 집값 구간에 따라 대출 상한 금액이 따로 정해져 있어요.
LTV 비율은 지역과 조건에 따라 달라요
규제지역에서 LTV는 기본 40%예요. 생애 처음 집을 사는 경우에는 우대가 적용돼 최대 70%까지 인정받을 수 있고, 2025년 80%이던 생애최초 비율이 70%로 내려갔다고 안내되고 있어요. 비규제지역은 일반적으로 LTV 70% 수준이 적용돼요.
같은 집이라도 무주택자인지, 이미 주택을 가진 사람이 추가로 사는 건지에 따라 비율이 달라져요. 이미 집이 있는 상태에서 규제지역 집을 또 사는 경우 대출이 사실상 막히는 경우가 많아요.
또 은행이 인정하는 집값은 매매 계약서의 금액이 아니라 KB시세나 감정평가액 중 낮은 쪽이 기준이 되기도 해요. 계약가가 시세보다 높으면 예상보다 한도가 적게 나오는 이유예요.
집값 구간별 6억·4억·2억 상한
수도권과 규제지역에서는 LTV와 별개로 대출 금액 자체에 상한이 있어요. 2025년 6월 27일 대책에서 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 묶었고, 이후 10월 대책에서 집값 구간별로 세분화됐어요.
- 집값 15억 원 이하: 대출 상한이 6억 원이에요. LTV로 계산한 금액이 6억 원을 넘어도 6억 원까지만 나와요.
- 집값 15억 초과 25억 이하: 상한이 4억 원으로 줄어요. 집값이 비쌀수록 오히려 빌릴 수 있는 금액이 작아지는 구조예요.
- 집값 25억 초과: 상한이 2억 원이에요. 사실상 자기 자금으로 대부분을 치러야 해요.
예를 들어 시세 12억 원 아파트를 LTV 50%로 계산하면 6억 원이라 상한과 딱 맞아요. 시세가 20억 원이면 LTV로는 10억 원이 나오지만 상한 4억 원에서 끊겨요.
DSR과 스트레스 금리가 줄이는 한도
소득 기준에서 한도를 가장 많이 깎는 건 DSR이에요. 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출까지 모든 대출의 원리금을 합산해서 연 소득의 40%를 넘지 못하게 해요. 이미 다른 대출이 있으면 그만큼 주택담보대출 여력이 줄어요.
여기에 스트레스 DSR 3단계가 더해져요. 변동금리나 혼합형 대출은 금리가 오를 때를 가정해 가산금리를 얹어 계산하는데, 안내 자료 기준으로 변동금리에는 스트레스 금리 1.5%p가 가산돼요. 실제로 내는 금리가 연 4%여도 5.5%로 심사받는 셈이라 한도가 눈에 띄게 줄어요.
고정금리 위주로 선택하면 가산 폭이 작아져 한도가 상대적으로 유리해요. 같은 소득이라도 금리 유형에 따라 한도가 수천만 원 차이 날 수 있어요.
한도를 조금이라도 늘리는 방법
한도가 소득 기준에서 막혔다면 DSR에 잡히는 다른 대출을 먼저 갚는 게 가장 직접적이에요. 마이너스통장은 쓰지 않아도 한도 전체가 부채로 잡히는 경우가 있으니 해지나 한도 축소를 검토해 보세요.
대출 기간을 늘리는 것도 방법이에요. 만기가 길수록 연간 원리금이 줄어 DSR 계산상 한도가 커져요. 맞벌이라면 소득을 합산하는 공동 차주 구조도 쓸 수 있지만, 상환 책임이 같이 생기는 점은 따져봐야 해요.
- 기존 신용대출 상환: DSR 분모가 아니라 분자에 해당하는 원리금이 줄어 한도가 바로 늘어요.
- 만기 연장: 40년 만기처럼 길게 잡으면 월 상환액이 낮아지지만 총 이자는 늘어요.
- 고정금리 선택: 스트레스 가산이 작아 변동금리보다 한도가 높게 나와요.
정리
담보 대출 한도는 LTV로 나온 금액, DSR로 나온 금액, 집값 구간별 상한 중 가장 낮은 값이에요. 수도권 집값 15억 원 이하는 6억 원, 15억~25억 원은 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원이 상한이고, 변동금리에는 스트레스 금리 1.5%p가 붙어요. 자신이 어느 기준에 막히는지부터 확인하면 한도를 늘릴 방법도 분명해져요. 규제는 수시로 바뀌므로 계약 전 금융기관 한도 조회로 최신 기준을 확인하세요.