가족 간에 부동산이나 주식을 사고팔 때, 시세보다 훨씬 낮은 가격에 팔거나 반대로 시세보다 훨씬 높은 가격에 사면 세금 문제가 생길 수 있어요. 이런 경우에 증여세를 과세하는 규정이 바로 상속세 및 증여세법 제35조예요.
이번 글에서는 제35조가 무엇을 규정하는지, 어떤 경우에 증여세가 부과되는지, 그리고 실무에서 주의해야 할 사항들을 자세히 설명해 드릴게요.
상속세 및 증여세법 제35조 개요
조항의 내용
제35조의 제목은 “저가 양도 또는 고가 양수에 따른 이익의 증여”예요. 핵심 내용은 다음과 같아요.
- 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮게 팔면(저가 양도), 차액만큼 구매자가 이익을 얻으므로 증여로 봐요
- 특수관계인 간에 재산을 시가보다 높게 사면(고가 양수), 차액만큼 판매자가 이익을 얻으므로 증여로 봐요
- 이 이익에 대해 이익을 얻은 사람에게 증여세를 부과해요
특수관계인의 범위
제35조는 주로 특수관계인 간의 거래에 적용돼요. 특수관계인에는 배우자, 직계존비속, 형제·자매, 임원, 주요 주주 등이 포함돼요.
- 배우자 (사실혼 포함)
- 직계존속: 부모, 조부모 등
- 직계비속: 자녀, 손자녀 등
- 형제자매 및 그 배우자
- 법인의 임원·주요 주주 등
과세 요건 상세 분석
저가 양도 시 과세 요건
부모가 자녀에게 부동산을 시세보다 낮게 파는 경우를 예로 들어볼게요.
- 시가보다 30% 이상 낮은 가격으로 양도하거나
- 차액이 3억 원 이상인 경우
- 두 조건 중 하나를 충족하면 증여세 과세 대상이 돼요
예: 시가 10억 원 아파트를 7억 원에 자녀에게 팔면, 차액 3억 원이 증여로 의제돼요.
고가 양수 시 과세 요건
자녀가 부모에게 재산을 시세보다 훨씬 높게 사는 경우예요.
- 시가보다 30% 이상 높은 가격으로 양수하거나
- 차액이 3억 원 이상인 경우
- 두 조건 중 하나를 충족하면 차액의 이익을 증여로 봐요
30% 기준의 의미
30% 기준은 거래 가격이 시가의 70% 이하이거나 130% 이상인 경우예요.
- 시가 10억 원 → 7억 원 이하로 거래: 저가 양도 해당
- 시가 10억 원 → 13억 원 이상으로 거래: 고가 양수 해당
- 시가의 70%~130% 범위 내 거래: 정상 거래로 증여세 없음
증여 이익 계산 방법
저가 양도 시 증여 이익 계산
- 증여 이익 = 시가 – 거래 가격
- 예: 시가 10억 원, 거래 가격 6억 원 → 증여 이익 4억 원
- 4억 원에 대해 증여세 부과 (증여받은 자녀가 납부)
증여 이익에 대한 세액 계산
증여세는 증여 이익(과세가액)에서 증여재산 공제를 빼고 세율을 곱해 계산해요.
- 부모→자녀 증여 공제: 10년간 5,000만 원
- 과세표준 = 증여 이익 – 증여재산 공제
- 세율: 1억 원 이하 10%, 5억 원 이하 20%, 10억 원 이하 30% 등
양도소득세와의 관계
저가 양도 시 양도한 사람(예: 부모)도 양도소득세 문제가 생길 수 있어요. 양도소득세는 실제 거래 가격이 아닌, 시가를 기준으로 과세될 수 있거든요.
- 특수관계인 간 저가 양도 시 세무당국이 시가를 기준으로 양도소득세 부과 가능
- 증여세(수증자)와 양도소득세(양도자)가 동시에 발생할 수 있어요
- 세금 계획 시 두 가지를 함께 고려해야 해요
실무 사례와 주의사항
부동산 거래 시 주의
가족 간 부동산 거래는 세무당국이 특히 주목하는 영역이에요. 시세보다 크게 낮은 가격으로 거래하면 세무조사 대상이 될 수 있어요.
- 거래 전 감정평가 또는 공시가격 등을 통해 시가 파악
- 시가의 70~130% 범위 내에서 거래하면 제35조 위험 없음
- 거래 가격이 시가와 차이가 있다면 그 이유를 설명할 수 있는 자료 보관
주식 거래 시 주의
비상장주식을 가족 간에 거래할 때도 제35조가 적용될 수 있어요. 비상장주식 시가는 세법상 평가 방법으로 산정하므로, 미리 전문가에게 시가를 확인한 후 거래하는 것이 중요해요.
사전 검토와 전문가 상담
가족 간 재산 거래는 반드시 사전에 세무사와 상담해 세금 영향을 파악하세요. 거래 후 세금 문제가 발생하면 처리가 복잡해지므로 사전 예방이 중요해요.
마무리 – 가족 간 거래, 시가 기준이 핵심이에요
상속세 및 증여세법 제35조는 가족 간 재산을 시가보다 크게 낮거나 높은 가격으로 거래할 때 그 차액을 증여로 보는 조항이에요. 시가의 70~130% 범위 내에서 거래하면 원칙적으로 문제가 없어요.
가족 간에 부동산, 주식 등 재산을 거래할 계획이 있다면 사전에 시가를 정확히 파악하고, 세무사의 도움을 받아 세금 문제를 미리 확인하세요. 문제를 사전에 예방하는 것이 가장 현명한 방법이에요.